Aunque mucha gente no lo sepa, existen unas claras normas estatales, autonómicas y locales que rigen cómo se ha de hacer una reforma integral en la vivienda. Cuando se trata de una actuación importante, generalmente se va a requerir de un permiso de obra, un proceso clave para llevar a cabo toda la rehabilitación sin riesgos de recibir sanciones o de que las autoridades paralicen el proceso. En Obras Gallaecia estamos especializados en este tipo de trabajos. Ponte en contacto con nosotros si quieres plantear un proceso de reformas y quieres hacerlo con un proyecto de obra vigente y el resto de los permisos en vigor.
¿Qué es un proyecto de obra?
Toda la idiosincrasia de los proyectos de obra está recogida y especificada en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre.
En este texto oficial, relativo a la Ordenación de Edificación, se define el proyecto de obra del siguiente modo: es un conjunto de documentos, memorias y estudios que especifican cuáles son las exigencias técnicas de las obras a realizar en un edificio o inmueble.
Según la Ley, el llamado proyecto de obra debe ser claro y completamente detallado. Y en él se han de justificar, desde el punto de vista técnico, todas las soluciones propuestas a necesidades estructurales o estéticas del inmueble y asegurar que cumplen con la normativa aplicable en cada momento del tiempo.
Dicho de un modo más simplificado, se trata de un documento que justifica cada actuación que se va a hacer en la propiedad, que sirve de guía a todos los profesionales implicados en el proceso y, sobre todo, la única vía legal para obtener la licencia de obra por parte del ayuntamiento donde se van a realizar las actuaciones.
¿Quién necesita un proyecto de obra?
Una de las principales confusiones sobre este documento es que no siempre resulta necesario: dependerá de los elementos que se vayan a modificar, así como de la importancia de los trabajos.
Esto hace que los usuarios tengan muchas dudas sobre si se ha de presentar un proyecto de obra o no, incurriendo, en muchas ocasiones, en el hecho de no llevarlo a cabo y, por tanto, incumpliendo la ley.
Por lo general, lo recomendable es pensar que sí se necesita este proyecto y, por tanto, ponerse en manos de equipos especializados en restauraciones que puedan valorar si es preciso o no.
Particulares, instituciones públicas, empresas y organismos deben solicitar su elaboración, si es necesaria, antes de mover una sola piedra del inmueble que quieren modificar de manera sustancial.
Tipos de proyectos de obra y su necesidad legal
Por norma general, se necesita la elaboración profesional de un proyecto de obra en los siguientes escenarios:
- Obras de nueva construcción: siempre que estas sean de gran importancia, con estructuras de más de una planta y elevada complejidad técnica. En general, todas aquellas que vayan a ser utilizadas de manera residencial o pública deben contar con este documento previo.
- Reformas estructurales: toda reforma de casa, local comercial o industria que suponga un cambio fundamental en su estructura o configuración arquitectónica deberá ser respaldada por este trabajo técnico, especialmente si se va a actuar sobre vigas, techos o pilares.
- Edificios protegidos: los inmuebles históricos y de gran valor artístico no pueden ser restaurados siquiera mínimamente sin este tipo de protocolo de actuación aprobado por las autoridades competentes.
- Cambio de uso: un edificio de oficinas que vaya a pasar a ser un pequeño hotel o una casa que se va a usar como negocio sanitario, por ejemplo, deben ser objeto de estudio a través de un proyecto de obra.
- Cerramientos de patios: todos los cerramientos de patios deben contar con un estudio inicial en forma de proyecto de obra.
Fases del proyecto de obra
Una vez que se es consciente de la necesidad de crear un proyecto de obra, hay que seguir una serie de pasos incluidos dentro del siguiente protocolo de actuación:
Presentación del proyecto
Las primeras páginas del documento están pensadas para que los directores de la reforma coloquen un índice de cada parte del mismo, justifiquen la necesidad o el deseo de la obra y el lugar en el que se realizará.
En este punto se incluye algo muy relevante: la lista de todas las personas que van a intervenir en el proceso (albañiles, arquitectos, maestros de obra, fontaneros, decoradores…) y sus datos de contacto por si fuera preciso recurrir a ellos.
Parámetros de ejecución
La ejecución de la obra debe estar más o menos planeada y contar con un cronograma que se ha de intentar cumplir. En esta parte del proyecto se incluirán todos estos datos: el presupuesto, los plazos, la realización de los trabajos, cómo se va a realizar el control de calidad… Todo esto de manera genérica.
Por otro lado, se debe incluir un apartado económico bien claro: ¿cómo se va a financiar la obra? ¿En qué momento se van a realizar los pagos? Todos estos datos permitirán también que clientes y trabajadores puedan realizar reclamaciones con base en un plan previamente aceptado.
Diseño
En este apartado del proyecto de obra se especifican todos los detalles arquitectónicos a tener en cuenta, así como las acciones que se van a llevar a cabo para cumplir con las normativas de urbanismo y ambientales del entorno donde está el inmueble a reformar.
Exigencias técnicas del proyecto
De una manera más detallada, la persona o personas encargadas de realizar el proyecto especificarán todo lo necesario respecto a las estructuras, a la envolvente, el diseño del interior, el mobiliario y todo lo que se va a colocar en el espacio una vez finalizados los trabajos.
Presupuestos, plazos y exigencias
Aunque ya se han presentado de manera general, el director del proyecto de obra dedicará un espacio específico a detallar de manera pormenorizada presupuestos, plazos y otras exigencias.
Con todos estos detalles aprobados por la autoridad competente, los profesionales de empresas como Obras Gallaecia ya podemos iniciar las obras.Nosotros nos encargamos de todo lo relativo a la realización del proyecto de obras como especialistas en este tipo de reformas y rehabilitaciones en edificios y estructuras de todo tipo.
